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　　开发商要赢得市场,光降价还不够

　　面对楼市"寒流",一部分开发商继续守候着梦想,从"阳春三月"等到"五月飘红",可惜既没有"阳春",也没有"飘红"。于是,"金九银十"成了下一个眼巴巴的日子。还有一部分开发商审时度势,祭出了降价的法宝,迎来了售楼处前的暖意。然而,降价并不是应对冷清市场的唯一法宝。

　　在房价泡沫日益膨胀的时候,通过降低房价让其回归理性无疑是首要选择,也是最直接最有效的手段。然而,当嗅准市场气味,率先扛起降价大旗的开发商只用象征性的降价就快速回流了大量资金之后,恍然大悟从而跟进降价的开发商发现,除非有极大力度的降价促销,买房人对降价已经日渐冷漠。先行降价的赢得了市场,跟进降价的却迎来了更大的观望。

　　房价降到哪儿算一站?送装修、送车、送房、直接打折、全额差价补偿……该使的手段都使了,市场的冷清依然如故。唯一没用的绝招就是公布房价成本,保本微利销售。但不到生死关头,开发商断断不会背水一战。怎么办?这真是"已觉秋窗秋不尽,那堪风雨助凄凉"。

　　其实,对于已经丧失了降价先机的众多开发商来说,如何赢得市场的法宝除了降价还有更多的内容,也完全可以由自己把握。危难面前是机遇。

　　开发商大致分两种:一种是项目型开发商,这类开发商不会也不愿立足于长远,立一个项目赚一把钱就走人,再立一个项目再赚一把钱,如此循环。这类开发商面对冷清市场唯一可行的办法就是降价,只要不赔,赶紧把钱拿到手,该干什么干什么去。另一种是企业型开发商,这类开发商立足百年大计,图谋长远发展。这类开发商在运用价格手段的同时还有更多的事可以做。而所谓的西部突围、毁约退地基本上属于治标不治本。

　　房价理性回归最直接的结果就是挤走了投资泡沫,使买房人成为真正的刚性需求者。刚性需求者与投资客的最大区别是投资客追求地段,不实际居住,房子涨价后抛房走人,而刚性需求者则更多地追求居住环境和服务。这在保障性住房成为大众首选而商品房成为中高端收入者目标的格局形成后,更是如此。

　　因此,从卖房子向卖环境、卖健康、卖文化、卖个性转化,从简单的商品买卖向人文关怀转化是立志做企业型开发商必须要认真理解和努力实施的方向。

　　当今之计,在让房价理性回归的同时,尽最大力量完善小区的功能和设施,雕琢每一个细节,并尽可能引进国际最先进的技术和理念进行快速改造,让小区闪耀出更多更灿烂的亮点。在服务上,可以与前期物业公司商定,签订更细化、更人性化、更倾向于业主的前期物业合同的补充约定;大幅度延长房子的质保期;在小区内除了物业和未来的业委会(兼职、维权),引进南方不少再小的小区也会存在的居委会(专职、服务)、派出所治安室等等。

　　住房从来就不是简单的商品,而是名副其实的人居工程。谁在危难面前能够快速校正自己的前行方向,谁才能真正地把握机会,才能使企业实现百年大计。单纯降价只能得逞于一时,前面的路依然会荆棘密布。

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　　看好后市,北京房企开始悄悄拿地

　　部分北京房企看好后市,开始在5月着手储备土地。

　　有开发商看着自己当年高价拿回来的土地整日里唉声叹气,也有开发商看着现在的市场价格口水直流,大肆买地。近日,中粮地产以25.9亿元拿下北京顺义三幅地块,其中一幅住宅用地以4倍于底价成交,万科、复地、华业、SOHO中国等房地产企业近期也悄然增加了自己公司的项目储备。

　　5月19日,中粮地产全资子公司中粮地产(北京)有限公司通过现场竞价方式,竞得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村A-10、C-03、C-06地块项目的土地使用权。5月底,潘石屹宣布,SOHO中国已斥资55亿元收购东二环的凯恒中心。5月30日,华业地产通过控股子公司大连晟鼎房地产公司竞得大连市沙河口区(2008)-2号地块规划总建筑面积为11万平方米项目的土地使用权,成交价格为3.826亿元。总部设在上海的香港联交所上市公司复地(集团)股份有限公司6月18日宣布,集团以挂牌方式获得位于四川成都高新技术产业开发区的一块商业用地,成交价为1.53亿元。据悉,这一项目总建筑面积不少于20万平方米。6月5日,万科发布5月份销售及近期新增项目情况简报。简报透露,4月份以来,公司新增项目7个,分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地,公司获取的规划中项目建筑面积合计约168.39万平方米。

　　在整体调整的大市道中,部分房企正在悄然拿地。

　　结合北京市的土地成交情况来看,5月份土地交易数据也有所回升。2008年北京市土地市场交易量在1月份出现井喷之后,近几个月成交量一落千丈。据北京市土地整理储备中心的数据统计,4月份北京土地成交共计7宗,成交面积60.5万平方米,规划建筑面积达69.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗,规划建筑面积52.3万平方米,成交总价16.5亿元。同比2007年4月,住宅用地成交宗数下降了83.3%,土地成交面积下降了41.1%,成交土地规划建筑面积下降了35.2%。

　　据统计,5月份北京共成交8宗土地,规划建筑面积101万平方米,平均楼面价为3794元/平方米,其中住宅及含住宅性质用地成交5宗,规划建筑面积81万平方米。与4月相比,成交地块总数增长了14%,规划建筑面积增长了45%。在住宅及含住宅用地的成交量方面,5月份的住宅用地成交面积和规划建筑面积环比分别增长49%和54%,楼面价则增长36%。