透视

　　八大因素令“牛楼”屹立熊市

　　1.好地段的房子是抗跌大盘

　　李嘉诚的“地段论”不一定是真理，但买房首先选择好地段，这是大实话，这个“好”包括区域交通便利，市政配套完善，像学校、医院、商场应有尽有等等，好地段的房子一般会是最抗跌的。目前，实力强的消费者不妨参考中心区、香蜜湖、华侨城这些已被时间证明了的黄金地段，像黄埔雅苑、中海华庭、雅颂居、水榭花都、天鹅堡等，在调查中，它们都是指标性的抗跌大盘。而实力一般的消费者，则可以到景田、彩田、后海、口岸以及关口等区域选择，像长城盛世花园、信义假日名城等等，抗跌性也都不错。

　　2.产品质素高的房子出奇制胜

　　有的房子不一定占据着一流的地段，但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力，也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。比如百仕达花园、万科四季花城以及桃源居等等，这些楼盘就算是在现在也都不算是最好的地段，但是，他们都成了深圳的经典社区。其中原因在于，开发商都在产品营造上下了苦功。如百仕达花园率先引进了香港毫宅元素，并在国内首创了架空园林；而万科四季花城更是万科的成名作，风靡全国的万科专利“情花”(情景花园洋房)也在这里首度产生。

　　3.成熟大社区的房子抗跌力量强

　　经调查，外部配套成熟的同时又是大社区的楼盘，抗跌性更加好。典型代表像百仕达花园、黄埔雅苑、华侨城波托菲诺、万科·东海岸、桃源居、万科四季花城等等，多数社区建筑面积都在100万平方米左右，主要住户都是自住客，实际入住率高，空置率较低，不太容易出现大面积、大幅度的下跌。所以，喜欢居住到大社区里的消费者，最好详细了解社区的配套成熟度，或是社区规划中的城市配套。

　　4.投资成分低的房子不易缩水

　　不一定所有的大社区都抗跌，这要看它的投资炒作成分有多大。像新亚洲花园、南海玫瑰园、蔚蓝海岸以及鸿荣源·尚都等社区规模也都不小，社区口碑也不错，但就是因为它们都出现了较严重的炒作风潮，致使房价去年疯涨今年大跌。因此，置业者在选房时，尽量选择主要由用家支撑的楼盘。比如像南山阳光带·海滨城、福田梅林华茂苑、宝安美丽365等。

　　5.租务市场活跃的房子跌不下去

　　很多房子之所以抗跌，其中一个很重要的因素是：有租务市场的支撑。只要有租务市场支撑，和同等楼盘相比，其跌幅相对也会小一些。像福田口岸金港豪庭二房月租达4000多元，罗湖口岸置地逸轩一房租金能达3000多元，都超过了存款利息。所以，置业者在选房时，最好能够进行租赁市场的简单调查以及租金回报的测算，只要能达到5%左右，便算不错。

　　6.区域标杆的房子抗跌有优势

　　在这轮调整中，我们发现，非指标性楼盘的跌幅要远远大于指标性楼盘的跌幅，比如百仕达花园的抗跌性要远远大于附近的万事达花园，万科四季花城的抗跌性也远远大于附近的春华四季园。简单说，置业者在选房时，第一要注意的便是区域的“龙头楼”，当价格合适，自己又急需的时候，能让你毫不犹豫出手的，也只有这些标杆性楼盘。

　　7.周边新增供应少的房子没有压力

　　“涨势里，人们会选择在有新盘的地方买二手房，等新盘卖的时候，二手房跟着涨，但是跌势里，你再这么干，你就死了，因为新盘卖得比二手房还便宜。”中原集团主席施永青此前讲的这句话在时下很有道理，卓越·蔚蓝海岸的价格下跌很大程度上就是因为这样的原因：周边新增供应明显增加，像后海公馆、澳城、招商·海月花园五期等新盘陆续推出或即将推出，它们在设计上的明显改进以及越来越实惠的价格趋势，使得旧盘受到严重压制。虽然我们相信这是一个短期趋势，不过，还是有必要建议置业者在选择二手房时，额外注意社区的周边有无新建项目，并搞清楚新建项目对自己所购楼盘的影响，最好选择周边新增供应少的房子。

　　8.品牌开发商开发的房子有保障

　　品牌开发商的房子不一定全都抗跌，但是，品牌开发商的号召力的确会成为抗跌的一大保障。在跌势里选择房产，最好还是首先考虑品牌，不仅是房子质量可以得到保障，而且，还可以得到相对较好的物业服务。像百仕达花园、四季花城、中海华庭、黄埔雅苑等等，他们的抗跌，和开发商的品牌号召力以及良好的物业服务都分不开。因此，建议置业者在如今市场里，依然有必要选择品牌开发商的楼盘。