房地产与其他经济物品有着本质区别，这种区别主要取决于土地的特性，因为土地是房地产开发的根本，也是衡量开发企业未来是否能实现可持续性发展的主要指标，但我们注意到，在对房地产开发企业拥有的土地储备进行分析时，往往涉及到前期手续办理的时间和推进的速度滞后于此前的预期，对进一步分析公司项目开发结算产生了较大影响，因此，虽然土地决定未来，但并不一定代表未来。我们这里强调上市公司所具备的土地储备必须是“干净的”，即除了已获得土地使用证以外，未来开发的产品还得符合当地规划条件，不需要通过土地变性而直接可以进行二级开发建设的土地储备。由于房地产前期开发的流程复杂，程序繁琐，特别是如果涉及到变更土地性质，包括集体土地所有权变为国有土地所有权，以及变更土地用途，如农业地改为建设用地或者工业用地变更为住宅用地等前期手续办理，开发企业在获取开工证之前对前期手续办理的时间是难以把控的，而往往会延迟项目的进展。

　　有效的能力除了指项目推进的速度以外，还得考虑业绩释放的动力，对投资者的回报等。由于各公司房地产项目销售控制的思路及能力不尽相同，加上房地产项目业绩结算的特性，公司某一时期的收入利润并不一定能及时准确的反应其真实的盈利能力及水平，有可能高估，也有可能低估。但由于房地产属于资本密集型行业，对资金的依赖程度较高，而目前资本市场的繁荣给渴望做大做强的地产企业提供了机遇，在此基础上，加快项目开发与结算，用良好的业绩证明自身的发展能力，在资本市场上占领先机无疑将成为公司未来除了股权激励外体现业绩的另一动力。

　　6.行业投资策略及重点公司评述

　　6.1估值不低，但业绩增长值得期待

　　目前就A股房地产上市公司来说，重点公司2007年的PE基本在40倍以上，2008年的PE也达到了30倍左右，相较于香港和美国等地的房地产上市公司2008年平均20倍左右的PE，估值已经不低。

　　我们认为，目前地产股的高估值，一方面是由于我国A股市场估值整体较高所带动，但更重要的是由于我国房地产企业的高成长性所决定。由于宏观经济的向好、人口红利、城市化进程，以及人民币升值、房地产的投资属性等因素的推动，包括自住需求和投资需求在内的巨大购房需求决定了中国房地产行业可以有着较长期的景气。虽然目前的股价从某种意义上来说已经提前反映了未来的业绩增长预期，但这种提前是有着坚实基础的，房地产市场的长期向好带来了房地产上市公司业绩持续增长。

　　由于房地产从项目开发到销售具备较强周期性，而我国目前实行商品房预售制度，并且期房销售比例往往高于现房，因此行业的基本面与上市公司业绩之间会表现出时滞，但从存货和预收帐款等反映房地产公司业绩先行性指标的变化可以看出，未来房地产上市公司业绩的稳定增长将得以保证。

　　6.2选股策略

　　我们认为有三类股票值得关注：

　　行业龙头公司：在政府对房地产行业持续宏观调控下，相比较而言，龙头公司将会受益于行业整合。我们认为，从行业长期发展角度来看，“强者恒强”将是房地产行业发展的趋势；从上市公司估值角度来看，龙头公司的估值水平将得到提升，而资金、规模、实力较差公司的合理估值水平将下降，行业内公司估值水平的两极化将日趋明显。这些行业龙头公司以万科A、保利地产、招商地产、金地集团和华侨城A等公司为代表。

　　区域龙头公司(含业绩增长型公司)：个别区域内发展前景看好，公司在区域内的市场占有率占绝对优势，且资源、品牌、实力、形象等各方面优势明显，因此，基于区域市场的发展前景及公司自身综合实力的因素，我们对这些区域龙头持续看好；此外，一些二线地产公司经营稳定，获取资源的能力较强，可预见的几年内业绩增长强劲，这些公司主要以华发股份、栖霞建设、深天健、名流置业、亿城股份等为代表。

　　商业类地产公司：伴随着国内经济的稳步发展，我们尤其对北京、上海等大型城市未来的发展前景看好，它们作为国内政治、金融中心，是国内经济发展的风向标，存在着对办公楼、商业等物业的巨大需求，此外，商业类地产公司业绩相对稳定，受到调控的影响较小，具有明显的防御性。这些公司以张江高科、陆家嘴、金融街等为代表。